購買房屋後發現是違章建築？如何維護自身權益：退房與求償全攻略

在您滿懷期待地購入新房後，若不幸發現房屋竟是違章建築，勢必感到徬徨無助。別擔心，本文將針對「購買房屋後發現是違章建築，如何維護自身權益」這個關鍵問題，提供詳盡的應對措施，讓您瞭解在發現房屋為違章建築時，如何透過協商、申訴甚至法律途徑來保障自身權益。

針對已購置的違章建築，您可以考慮的策略包括與賣方協商、向相關單位進行申訴，以及提起訴訟等方式，以尋求退房或賠償。身為房地產法律領域的專家，我建議您在第一時間蒐集所有相關證據，例如購屋合約、房屋現況照片等，並諮詢專業律師的意見，評估您的個案狀況，擬定最有利的策略。務必仔細審閱合約中關於房屋現況的條款，以及賣方是否有告知義務。此外，瞭解當地政府對於違章建築的處理政策，也有助於您做出更明智的判斷。

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這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
1. 立即行動，蒐集證據並告知： 發現房屋是違章建築後，務必立即蒐集購屋契約、現況照片、對話紀錄等證據。同時，以書面方式（如存證信函）通知賣方與仲介，告知違章情事，確保自身權益。
2. 尋求專業諮詢，釐清權益： 諮詢房地產律師、建築師或結構技師等專業人士，評估違章建築的法律後果與安全性。依據《民法》瑕疵擔保責任，您有權要求減少價金、解除契約或請求損害賠償。
3. 考慮申訴或調解，和緩解決： 除了訴訟，可考慮向消費者保護團體或地方政府調解委員會申請申訴或調解。這有助於您與賣方達成共識，以更和緩的方式解決糾紛。

購買房屋後發現是違章建築？第一時間該怎麼做？

身為房地產法律專家，我理解您在發現購買的房屋是違章建築時的徬徨與不安。別擔心，冷靜下來，第一時間的處理方式將會大大影響您後續的權益維護。

1. 確認違章建築的定義與類型

首先，要確認房屋的哪個部分屬於違章建築。違章建築是指未經主管建築機關審查許可並發給執照，擅自建造的建築物。常見的類型包括：

• 頂樓加蓋：在屋頂上加建。
• 陽台外推：將陽台向外擴建，納入室內。
• 夾層屋：在樓層中增加夾層。
• 騎樓外推：佔用騎樓空間。

確認違建類型有助於您瞭解其法律後果以及可能的處理方式。不同時期建造的違章建築，政府的處理方式可能不同。例如，有些既存違建可能暫緩拆除。

2. 蒐集證據並保存

證據是維護權益的基石。立即蒐集以下相關證據，並妥善保存：

• 房屋買賣契約書：仔細審閱契約內容，確認是否有關於違章建築的條款。
• 房屋現況說明書：檢查賣方是否已誠實告知房屋存在違章建築。
• 照片或影片：拍攝違章建築的現況，作為證據。
• 與賣方或仲介的對話紀錄：保留Line、簡訊或Email等通訊紀錄，以證明賣方或仲介知情。

3. 告知賣方與仲介

第一時間以書面方式（例如存證信函）通知賣方和仲介，告知您已發現房屋是違章建築，並要求其儘速處理。此舉能確保您已盡到告知義務，避免日後爭議。

4. 尋求專業諮詢

面對複雜的法律問題，尋求專業協助是明智之舉。您可以諮詢：

• 房地產律師：律師可以協助您分析案情、審閱契約、提供法律建議，並代理訴訟. 建議選擇專精不動產法律的律師.
• 建築師或結構技師：專業人士可以協助您判斷違章建築的安全性，以及是否符合法規。

5. 瞭解您的權利

根據《民法》的瑕疵擔保責任規定，賣方有義務保證其出售的房屋沒有瑕疵。違章建築可能被認定為一種瑕疵，您可以主張:

• 減少價金：要求賣方降低房價，以彌補違章建築的價值損失.
• 解除契約：如果違章建築情節重大，影響居住安全，您可以要求解除房屋買賣契約.
• 損害賠償：若因違章建築而產生額外損失（例如：拆除費用、另行租屋費用），您可以向賣方請求賠償.

6. 考慮申訴或調解

除了訴訟外，您還可以考慮向消費者保護團體或地方政府的調解委員會申請申訴或調解。這是一種較為和緩的解決糾紛方式，有助於您與賣方達成共識。

重要提醒： 每個個案的情況不同，法律適用也會有所差異。務必諮詢專業人士，以獲得最適合您的建議。

購買房屋後發現是違章建築？權益受損如何求償？

當您不幸買到違章建築，除了儘快釐清現況，接下來最重要的就是維護自身權益。別慌張，以下將詳細說明您可以採取的求償途徑，幫助您將損失降到最低：

一、釐清責任歸屬：

首先，必須釐清這起違章建築事件中，誰應該負起責任。責任歸屬會影響您後續的求償對象和策略。一般來說，可能的責任人包括：

• 賣方：如果賣方明知房屋是違章建築卻故意隱瞞，或者在合約中保證房屋沒有違建，則賣方顯然需要負起責任 。
• 仲介：仲介有義務提供房屋的真實資訊，若仲介未盡到調查義務，導致您買到違章建築，仲介也可能需要負擔部分責任 。您可以參考《不動產經紀業管理條例》以瞭解更多關於不動產經紀業者的責任與義務。
• 建商：如果房屋是新建案，且違章建築是建商所為，那麼您可以直接向建商求償。

二、確認求償依據：

確認責任歸屬後，您需要了解可以依據哪些法律條文來主張您的權益。常見的法律依據包括：

• 《民法》的瑕疵擔保責任： 根據《民法》第354條，賣方對於買賣標的物應負瑕疵擔保責任 。違章建築屬於房屋的瑕疵，您可以依此向賣方請求減少價金或解除契約（退房）。
• 《消費者保護法》： 如果您是向建商或仲介購買房屋，且他們屬於企業經營者，則《消費者保護法》也適用。您可以主張企業經營者應提供真實資訊，若資訊不實，您可以請求損害賠償。
• 《刑法》的詐欺罪： 如果賣方或仲介明知房屋是違章建築，卻故意隱瞞，意圖使您陷於錯誤而購買，則可能構成詐欺罪。您可以提出刑事告訴，並附帶民事求償。

三、蒐集證據：

為了有效求償，您需要蒐集足夠的證據來證明您的損失。常見的證據包括：

• 房屋買賣合約： 合約是證明買賣關係和雙方約定的重要文件。
• 房屋謄本： 謄本可以顯示房屋的產權狀況和是否有被註記為違章建築。
• 照片或影片： 拍攝違章建築的現況，作為證據。
• 鑑定報告： 委託專業機構鑑定違章建築的範圍和影響。
• 與賣方或仲介的對話紀錄： 保留任何與賣方或仲介的溝通紀錄，例如：簡訊、Email 等。

四、求償方式：

您可以選擇以下方式向相關責任人求償：

• 協商： 首先，您可以嘗試與賣方、仲介或建商協商，要求他們賠償您的損失或協助解決違章建築的問題。
• 調解： 如果協商不成，您可以向鄉鎮市區公所的調解委員會申請調解，由公正第三方協助雙方達成協議。
• 訴訟： 如果調解不成，您可以向法院提起訴訟，請求法院判決對方賠償您的損失。

五、損害賠償範圍：

您可以請求的損害賠償範圍包括：

• 房屋價金的減少： 根據違章建築的影響程度，您可以請求減少房屋的價金。
• 修繕費用： 如果您需要花費金錢修繕或拆除違章建築，您可以請求賠償修繕費用。
• 其他損失： 例如：因違章建築導致房屋價值貶損、無法出租等損失，您也可以請求賠償。

提醒您： 法律程序繁瑣，建議您諮詢專業律師，評估您的個案狀況，擬定最適合您的求償策略。尋求專業協助，才能更有效地維護您的權益。

購買房屋後發現是違章建築，如何維護自身權益. Photos provided by unsplash

購買房屋後發現是違章建築？退房與求償策略解析

當您不幸購買到含有違章建築的房屋時，除了第一時間的應對和積極蒐證外，更重要的是擬定完善的退房與求償策略，以維護自身權益。以下將針對幾種常見的策略進行解析，幫助您在複雜的法律程序中找到最適合的解決方案。

與賣方協商解除契約

直接與賣方協商通常是最快速且成本最低的解決方式。您可以向賣方清楚說明違章建築的事實，以及其對房屋價值和居住安全的影響，並提出解除買賣契約的要求。為了增加協商的成功率，您可以準備以下資料：

• 房屋現況照片： 清楚呈現違章建築的現況，例如：頂樓加蓋、陽台外推等。
• 違章建築證明文件： 若已收到政府機關的違章建築拆除通知，可將其作為證明.
• 專業人士評估報告： 尋求建築師或結構技師的專業評估，說明違章建築可能存在的安全隱患.
• 法律諮詢意見： 諮詢律師，瞭解自身權益和協商策略.

在協商過程中，務必保持理性與耐心，並明確表達您的訴求。若賣方願意配合解除契約，建議以書面形式簽訂協議，載明退款金額、時間及其他相關事項，以避免後續爭議。

依法主張民法上的瑕疵擔保責任

如果與賣方協商破裂，您可以考慮依《民法》的瑕疵擔保責任相關規定，向賣方主張權益. 根據《民法》第354條，賣方應擔保其交付的房屋無滅失或減少其價值之瑕疵。違章建築的存在，顯然屬於房屋的瑕疵，您可以根據《民法》第359條，主張解除契約或減少價金。

然而，要成功主張瑕疵擔保責任，需要注意以下幾點：

• 買方需在交屋後儘速檢查房屋： 發現違章建築後，應立即通知賣方。
• 賣方可能主張免除瑕疵擔保責任： 如果賣方能證明您在簽訂契約時已知悉該房屋為違章建築，或因重大過失而不知，則賣方可能免除瑕疵擔保責任。因此，蒐集相關證據，證明您在購屋前並不知情，至關重要。
• 舉證責任： 買方需舉證證明違章建築的事實、其造成的損失，以及賣方故意隱瞞或保證無瑕疵等.

值得注意的是，即使賣方已告知該房屋為違章建築，但若該違章建築有其他瑕疵（例如：漏水），賣方仍可能需要負擔瑕疵擔保責任。此外，若買賣契約中有特別約定，例如：無論賣方是否知情，均應負擔違章建築的相關責任，則買方可依契約約定主張權益。

提出訴訟請求解除契約或減少價金

若協商不成，且符合《民法》瑕疵擔保責任的要件，您可以向法院提起訴訟，請求解除買賣契約或減少價金。在訴訟過程中，建議委請專業律師協助，以提高勝訴的機會。律師可以協助您：

• 分析案情，擬定訴訟策略
• 蒐集證據，強化訴訟主張
• 撰寫訴狀，進行訴訟攻防
• 出庭辯論，爭取最佳結果

此外，您也可以依據《消費者保護法》提起訴訟，若賣方為企業經營者（例如：建商或房仲公司），且故意隱瞞房屋為違章建築的事實，您可以主張懲罰性賠償金，以彌補您的損失.

無論您選擇哪種策略，都應儘早諮詢專業律師，尋求法律協助。律師可以根據您的具體情況，提供最適合的建議，並協助您維護自身權益。

購買房屋後發現是違章建築？法律諮詢與協助管道

當您不幸遇到購買房屋後發現是違章建築的情況，除了積極與賣方協商、蒐集證據外，尋求專業的法律諮詢與協助更是至關重要。

一、免費法律諮詢資源

• 地方政府提供的免費法律諮詢：

  許多縣市政府都提供免費的法律諮詢服務，通常由律師駐點，提供民眾初步的法律意見。您可以查詢您所在縣市的市政府網站，瞭解法律諮詢的服務時間、地點及預約方式。例如，新竹市政府提供法律諮詢申請專線，民眾可以電話預約律師面談。

• 法律扶助基金會：

  法律扶助基金會是由司法院捐助成立的財團法人組織，旨在為經濟弱勢或無資力者提供法律協助。如果您符合法律扶助的資格（例如：低收入戶、中低收入戶，或符合特殊境遇），您可以向法律扶助基金會申請免費的律師諮詢，甚至委請法扶律師協助您進行訴訟。法律扶助基金會各地分會的聯絡方式，可至其官方網站查詢。

• 消費者保護團體：

  各地的消費者保護團體，如消費者文教基金會等，有時也會提供免費的法律諮詢服務，或受理消費爭議申訴。您可以向他們尋求協助，瞭解您的消費者權益，以及如何與賣方或建商進行協商。

二、付費法律諮詢

• 律師事務所：

  直接向律師事務所預約諮詢，是最直接的方式之一。您可以事先查詢擅長不動產法律的律師，並準備好相關文件（例如：房屋買賣契約、房屋權狀、違章建築的相關證明等），以便律師更瞭解您的情況，提供精確的法律意見。不動產律師可以協助您分析案情、評估法律風險、擬定訴訟策略等。

三、其他協助管道

• 調解委員會：

  各鄉鎮市區公所通常設有調解委員會，可以協助您與賣方進行調解，以達成和解。調解是一種快速、經濟且非訟的解決糾紛方式，有助於避免冗長的訴訟程序。

四、注意事項

• 諮詢前準備：

  在尋求法律諮詢前，務必整理好所有相關文件及證據，包括房屋買賣契約、權狀、違章建築的證明文件、與賣方的往來信件或對話紀錄等。資料越完整，律師或相關專業人士越能快速掌握案情，提供更精準的建議。

• 尋求專業評估：

  違章建築的認定涉及複雜的法律及建築專業知識。除了法律諮詢外，如有必要，您也可以尋求建築師或結構技師的協助，鑑定違章建築的安全性及合法性。

• 注意時效：

  民法上對於物之瑕疵擔保請求權（例如：解除契約、減少價金、損害賠償）設有時效限制。一旦超過時效，您的權益可能受損。因此，發現違章建築後，應儘早諮詢律師，確認您的權益及請求權時效。

透過上述多元的法律諮詢與協助管道，相信您能更瞭解自身權益，並採取適當的法律行動，維護您的購屋權益。

購買房屋後發現是違章建築，如何維護自身權益結論

總而言之，購買房屋後發現是違章建築的確是令人頭痛的問題，但透過本文的詳細說明，相信您已對應對措施有了更清晰的瞭解。從第一時間的應對、釐清責任歸屬、擬定退房與求償策略，到尋求專業法律諮詢，每個環節都至關重要。在面對這類複雜的法律問題時，切記保持冷靜、積極蒐證，並諮詢專業人士的意見，才能最大程度地維護自身權益。

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購買房屋後發現是違章建築，如何維護自身權益 常見問題快速FAQ

Q1：購買房屋後，發現是違章建築，第一時間該怎麼做？

A1：首先，冷靜確認違章建築的定義與類型。蒐集相關證據並妥善保存，例如房屋買賣契約書、房屋現況說明書、照片或影片、與賣方或仲介的對話紀錄。以書面方式告知賣方與仲介，並尋求專業諮詢，例如房地產律師或建築師。瞭解您的權利，例如主張減少價金、解除契約或損害賠償。最後，考慮申訴或調解。

Q2：如果買到違章建築，可以向誰求償？求償的依據是什麼？

A2：求償對象可能包括賣方、仲介或建商。求償依據主要有：《民法》的瑕疵擔保責任，《消費者保護法》 (如果賣方是企業經營者)，以及《刑法》的詐欺罪 (如果賣方故意隱瞞)。需要蒐集房屋買賣合約、房屋謄本、照片或影片、鑑定報告、與賣方或仲介的對話紀錄等證據。

Q3：發現房屋是違章建築，想要退房或減少價金，有哪些策略？

A3：可以先與賣方協商解除契約，準備好房屋現況照片、違章建築證明文件、專業人士評估報告和法律諮詢意見。如果協商不成，可以依法主張《民法》上的瑕疵擔保責任，請求解除契約或減少價金。若仍無法解決，可考慮提出訴訟，並委請專業律師協助。若賣方為企業經營者且故意隱瞞，可依《消費者保護法》主張懲罰性賠償金。